하남, 수릿골 추진중인 도시개발사업 어떤 사업인가?

하남시는 최근 미사, 위례, 감일, 교산지구 등 대규모 신도시 조성으로 새로운 전환점을 맞고 있다. 하지만 원도심은 상대적으로 낙후돼 이에 따른 도시재개발이 무엇보다 필요한 시점이다.

그동안 하남시는 원도심 곳곳에서 재개발사업이 성행했으나 열에 아홉은 실패로 끝나는 홍역을 치루고 있다. 대부분 지역주택조합 방식의 개발을 도입하다 보니 여러 난제를 극복하지 못했기 때문이다.

이에 덕풍동 수리골에서는 최근 도시개발사업 방식이 새롭게 펼쳐지며 재개발 성공에 대한 기대를 높이고 있다.

이곳 재개발에 탄력을 붙이고 있는 도시개발사업은 어떤 사업인지, 지역주택조합 사업과는 어떻게 다른지에 대해 알아보고자 한다.

덕풍 수리골은 도시개발사업을 위해 주민들의 의견을 모아 자발적으로 도시개발사업추진위원회(위원장 이현기·79/사진)가 결성됐다고 한다.

이에 본지에서는 서면으로 이 추진위원장에게 추진위 결성 이유와 목적, 그리고 향후 사업계획 등을 듣고 해당 주민들에게 알 권리를 제공하고자 인터뷰를 진행했다.〈편집자 주〉

이현기 하남 수릿골 도시개발사업추진위원회 위원장

▲주민 분들의 의견을 모아 도시개발사업추진위원회가 설립된 배경 또는 이유는 무엇인가요?
덕풍동 수리골지구는 2009년 12월 하남시로부터 수리골지구 지구단위계획구역으로 지정되었습니다. 그 후 주택의 신축, 대수선 등 개별적 개발 행위는 힘들어 졌고 이로 인하여 노후 된 주택이 밀집되어 있고 협소한 주차공간과 열악한 도로환경 등으로 주거환경 개선이 시급한 지역이 되었습니다.

그런데 2009년 이후 여러번에 걸쳐 개발업체가 들어와서 개발을 시도하였으나 개발방식 자체가 수리골지구내 토지 등 소유자분들을 배제하고 도저히 실현 불가능한 주택법에 의한 지역주택조합 방식으로 진행하다보니 토지를 소유한 주민 분들과 지역주택조합간에 갈등과 반목이 이어져 왔으며 하남시청 관계자들도 양쪽의 민원 해결에 고민이 많았습니다.

그런 과정에서 주민 분들에게 이익이 되고 주민 분들이 우선하는 개발방식이 무엇일까 고민 끝에 환지방식 도시개발사업을 생각하게 되었고 이 방법만이 모두가 상생할 수 있고, 주민 스스로가 참여하여 개발계획 등 모든 진행사항에 대한 의사결정을 할 수 있어 공평하게 진행될 수 있는 유일한 방법이라고 생각되어 주민 분들의 의견을 모아 도시개발사업추진위원회를 발족 하였습니다.

▲환지방식으로 도시개발사업을 추진한다고 하는데, 환지방식 도시개발사업은 무엇인가요?

도시개발사업에는 수용·사용방식과 환지방식 및 혼용방식이 있습니다. 수용·사용방식은 말그대로 토지를 수용하는 것이고 환지방식은 기존의 토지를 잘 정비된 토지로 조성하여 개인별 권리면적만큼 새롭게 조성된 토지를 받는 것입니다.

즉 소유하고 있는 토지를 수용하거나 땅값을 지불하고 그 땅을 매입하여 사업을 추진하는 것이 아니라 도시개발구역 안에 새롭게 조성된 땅을 환지하여 주는 방법으로 진행되는 것을 말 합니다.

그 과정에서 소유하고 있는 토지에 대해서는 소유주의 의사에 따라 환지로 받거나 현금으로 받을 수 있으며 건축물등 지장물에 대해서는 현금으로 받습니다. 이때 환지나 현금으로 받는 금액은 소유자분들께서 선정한 2개 이상의 감정평가사에 의하여 감정을 하여 결정 하게 됩니다.

▲환지방식 도시개발사업은 어떻게 추진되는 것인가요?

환지방식 도시개발사업은 앞에서 설명했듯이 땅을 수용하여 진행하는 방식이 아니기 때문에 소유하고 있는 등기부등본상의 권리가 변동이 없이 진행되며, 도시개발법에 의하면 환지방식 도시개발사업을 추진하기 위해서는 사업부지내에 토지를 소유하고 있는 소유주 수의 2분1이상, 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지 등 소유자분들의 동의를 받아야만 하기 때문에 토지주님의 충분한 이해와 많은 토지주님의 참여가 절대적으로 필요한 사업입니다.

그런 다음 개발계획 등을 작성하여 하남시청에 주민제안을 하게 되고 제안이 받아들여지면 도시개발구역지정을 하고 실시계획인가를 통하여 도시개발사업을 진행하게 되며 지장물(건축물 등) 보상과 철거가 이루어진 후 조성공사를 통하여 환지계획을 수립해 환지처분이 끝나면 청산을 통하여 도시개발사업은 완료 됩니다.

수리골지구의 도시개발사업은 일반적인 환지방식 도시개발사업과 달리 집단환지(아파트용지)를 조성할 계획인데 그 이유는 개별환지를 조성하면 토지의 이용에 대한 효율이 나쁠 뿐만 아니라 감보율 측면에서도 불리하며, 특히 공동주택(아파트)을 신축할 수 없기 때문입니다.

이러한 모든 계획과 결정 등은 일방적으로 진행 되는 것이 아니라 모든 계획과 의사결정은 주민 분들이 시행자가 되어 진행하는 것이므로 도시개발사업을 진행하는 과정에서 주민 분들의 적극적인 참여가 사업의 기간단축과 성공의 지름길이라 할 수 있습니다.

▲그렇다면 현재 도시개발사업의 진행사항은 어떻게 되고 있나요?

우리 도시개발사업추진위원회가 2023년 2월에 결성된 후, 주민 분들의 의견을 반영하면서 도시개발사업에 대한 동의서를 접수하고 있습니다. 앞에서도 언급한바 있지만 도시개발사업은 토지 등 사유지 소유자의 1/2 이상, 면적의 2/3 이상 동의를 받아야만 하남시청에 주민제안을 할 수 있습니다.

저희 추진위가 결성된 후 6개월 동안 주민 분들의 적극적인 참여로 금일 현재 동의서 접수는 주민제안을 하기 위한 법적요건 숫자의 약 70%에 해당하는 토지주의 동의를 받은 상황입니다. 이것은 다른 지역의 개발사업보다 월등히 빠르게 진행되고 있다고 말 할수 있습니다.

현재 매우 빠르게 동의서가 접수되고 있는 상황이며 부재지주(외지인)들에게 좀 더 정확한 사실이 전달되고 이분들이 본 사업에 대하여 이해를 하고 동의서 제출을 해주시게 되면 올 연말쯤에는 도시개발사업에 대한 주민제안을 할 수 있을 것으로 생각 됩니다.

▲환지방식 도시개발사업을 하면 토지주 등 소유자는 어떤 이익이 있나요?

환지방식 도시개발사업의 궁극적인 목적은 덕풍동수리골지구에 토지를 소유하고 있는 모든 토지 등 소유자 분들의 열악한 주거환경을 개선하여 부동산가치를 높이는데 그 목적이 있습니다.

특히 도시개발사업을 통하여 공동주택(아파트)용지 위주로 환지할 계획이며 도시개발사업에 참여하여 주택법에 따른 자격을 갖춘 모든 소유주 분들이 대단지로 계획되는 명품아파트에 원가로 분양 받을 수 있도록 하여 시세차익에 대한 권리가 보장될 수 있도록 할 계획입니다.

다시 말씀드리지만 환지방식 도시개발사업은 이 모든 과정들이 투명하게 토지 소유자 분들이 직접 참여하고 결정하는 사업이므로 많은 분들이 적극적으로 의견을 내고 힘을 합쳐야 하는 사업입니다.

도시개발사업의 진행 과정에서 주민 분들이 하남시에 주민제안을 하고 구역지정 과 실시계획인가를 받기위해서 무수히 많은 과제들이 있습니다. 예를 들어 기부체납 면적이라든지 1종 및 2종 일반주거지역의 종 상향등 여러 사항들이 존재합니다. 이런 모든 상황을 주민 분들에게 유리하게 협상하고 인가를 받으려면 무엇보다 주민 분들이 일치단결 해야만 좋은 결과를 만들어 낼 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.

그렇게 해야만 현재의 부동산가치보다는 훨씬 높아진 가격의 부동산을 만들 수 있을 뿐만 아니라 신축될 명품아파트를 소유하게 될 것으로 생각 됩니다.

▲도시개발사업추진위원회와 덕풍수리골지역주택조합추진위원회는 어떤 관계인가요?

이 부분이 수리골지구의 도시개발사업추진에 가장 풀기 어려운 문제 일 수 있는데요 앞에서도 말씀드렸듯이 덕풍동 수리골지구는 여러번 주택개발사업자들이 지역주택조합 아파트를 신축하기 위해서 진행하여 왔으나 토지확보에 실패하고 또한 지역의 토지 소유자 분들과 갈등을 빚어온 곳이기 때문입니다.

근본적으로 환지방식 도시개발사업과 지역주택조합사업은 법률 적용에서부터 차이가 있습니다. 도시개발사업은 도시개발법에 의하여 진행되는 사업으로 환지처분을 하고 청산하면 종료되는 사업입니다.

하지만 주택법에 따른 지역주택조합 사업은 아파트신축이 가능한 토지를 매입하여 그 토지위에 아파트를 신축하는 사업입니다.

그런데 이 두 가지 사업의 당사자들이 반목하고 갈등을 빚고 있는 것이지요. 하남시청 관계자 분들도 이 두가지사업의 당사자들이 지속적으로 민원을 제기 하기 때문에 힘들기는 마찬가지 일 것으로 보여 집니다. 법률적인 문제 보다는 개발을 하고자하는 같은 지역에서 두 개의 조합이 서로 갈등하고 반목하는 가운데 이러지도 저러지도 못하는 형국인 것입니다.

그렇지만 이런 문제를 해결하기 위해서는 서로 상생하는 방법을 찾으면 쉽게 해결될 수가 있습니다. 간단히 설명 드리면 방법은 여러 가지가 있을 수 있습니다만 도시개발사업과 지역주택조합사업은 법률적용부터 다르다고 말씀드렸듯이 도시개발사업으로 아파트신축용지를 조성하게 되는데 이 과정에서 조성된 아파트용지의 일부를 매각금액을 협의하여 지역주택조합에 매각하거나 도시개발사업으로 조성된 체비지를 매각할 수 도 있을 것입니다. 그 외에도 다른 방법이 있지만 보다 자세한 내용은 주민 분들이 추진위원회를 찾아 주시면 상세히 설명 드릴 예정입니다.

도시개발사업의 진행과정에서는 건축물에 대한 현금보상, 철거비, 기반시설설치비, 인입비용, 조성공사비 등 많은 비용이 필요합니다. 이런 비용들을 금융회사의 대출을 통해 조달하거나 시공회사의 대여금 등으로 조달 하려면 이자 등 많은 비용이 발생하게 되고 시공회사의 대여금 또한 공사비의 상승요인이 됩니다. 그런데 수리골지구의 도시개발사업은 이런 비용들을 절감할 수 있는 유리한 조건을 가지고 있습니다.

예를 들어 앞에서 말씀드린 도시개발사업으로 조성되는 아파트용지나 체비지 중 일부를 지역주택조합과 협의를 통하여 조기에 매수자로 정하고 토지에 대한 매매대금을 받아 도시개발사업에 투입되는 비용으로 조달 한다면 이자 등 금융조달에 따른 비용과 공사비도 현저히 절감될 수 있습니다.

그렇게 하면 그동안 빚어온 지역주택조합과의 갈등을 해소할 수 있을 뿐만 아니라 두 개의 사업이 상생하며 모두 성공할 수 있는 길도 열리며 사업 역시 아주 신속하게 완료 될 수 있을 것으로 생각 됩니다.

수리골지구에는 아직도 일부 주민들께서 도시개발사업추진위원회에서 진행하고자 하는 내용에 대하여 이해부족으로 인한 의심과 불신이 존재하고 있다는 것도 알고 있습니다.

예를 들어 도시개발사업이 지역주택조합사업의 연속이라고 모함 하기도 하고 도시개발사업에 동의를 하면 지역주택조합에 토지를 빼앗긴다 등등 확실하지 않은 내용으로 주민 분들을 호도하고 있습니다만 앞에서 이야기 했듯이 도시개발사업과 지역주택조합사업은 법률적용에서부터 다르며 서로 상생하기 위해 다양한 방법으로 협의할 대상입니다.

그렇지 않고 서로 반목하며 갈등한다면 이곳 수리골지역은 어떤 방법으로도 개발이 어려울 것으로 보입니다. 우선 그렇게 되면 하남시에서도 개발과 관련된 인,허가를 받기가 힘들어 지기 때문입니다.

추가로 한 말씀 더 드리자면 이곳 수리골지구에 지역주택조합의 위치는 도시개발사업추진위원회가 사업지로 계획한 지역안에 14개 필지 463여평을 소유하고 있는 토지소유주의 한명입니다. 즉 그 말은 도시개발사업 진행시에 한명의 의결권을 행사할 수 있는 토지소유자 이므로 도시개발사업에 대한 방해를 할 수 있는 것이 아니며, 오히려 지역주택조합의 성공을 위하여 주민 분들께서 진행하는 도시개발사업에 적극 협조하고 도움을 줄 수 있는 단체입니다.

▲마지막으로 위원장으로써 주민분들게 하실 말씀은?

지금까지 우리 덕풍동 수리골지역의 도시개발사업과 관련하여 말씀 드렸습니다. 앞으로도 지역주민 분들과 자주 소통하고 도시개발사업에 대하여 이해가 부족한 분들을 위하여 노력할 것이며, 주민 분들께서도 많은 관심을 가져 주시기 바라고 아울러 언제든 추진위원회를 방문하시어 궁금한 내용에 대하여 질문 주시고 생각하고 계신 의견을 말씀하여 주시면 성공적으로 도시개발사업을 완수하는데 많은 도움이 될 것입니다.

또한 저희 추진위원회에서는 9월8일(금요일) 오후 7시와 9월9일(토요일) 오후 2시등 총 2회에 걸쳐 덕풍동 소재 행복마트 2층 늘사랑교회에서 주민 분들에게 도시개발사업과 관련하여 보다 자세하게 설명회를 진행할 계획입니다. 아무쪼록 많이 참석하시어 유익한 정보도 얻어 가시고 그동안의 불신과 가짜정보로 인한 오해를 말끔히 해소하시기를 부탁드립니다.