지난해 1월 1일 기준 A시 B 주택의 개별주택가격(토지+집)은 3,120만 원이다. 하지만 개별공시지가(토지)는 1억 3,899만 원(㎡당 702만 원)으로 공시됐다.

땅과 건물값을 합친 것보다 땅값이 약 4배 이상 비싼 셈이다. 이렇듯 같은 땅인데도 토지 가격이 토지와 주택을 합친 가격보다 비싼 이유는 무엇일까?

■ 전국 주택의 5.9%…토지 가격이 ‘토지+건물’보다 비싸

동일한 토지에 대해 토지만을 평가하는 개별공시지가는 토지와 그 위에 주택까지 포함해 평가하는 개별주택가격보다 높을 수 없다. 이는 우리가 흔히 아는 상식이다.

하지만 현실에서는 상식에 어긋나는 일이 종종 발생한다. 토지에 대한 공시지가가 토지와 주택을 합한 주택가격보다 높게 산정되는 ‘가격역전현상’이 바로 그런 사례다.

지난 2020년 감사원이 발표한 ‘부동산 가격공시제도 운영실태’ 감사 보고서에 따르면 전국 390만여 호의 개별주택가격과 개별공시지가를 비교한 결과 개별주택가격(땅값+집값)보다 개별공시지가(땅값)가 높은 ‘역전현상’ 사례가 전국 22만 8,475가구에 달했다.

이는 전국 주택의 5.9%에 해당하는 수치다. 특히 개별공시지가가 개별주택가격 토지 부분의 값 차이가 10% 이상 벌어지는 경우도 30만여 건에 달했다.

그렇다면 이러한 가격역전 현상은 왜 일어나는 걸까? 이에 대해 감사원은 개별공시지가와 개별주택가격을 산정하는 담당 부서가 달라서 가격 책정의 기준이 되는 토지 특성을 다르게 적용하기 때문이라고 지적했다.

개별공시지가는 토지 담당 부서에서, 개별주택가격은 세무 담당 부서에서 맡고 있다. 이 두 부서가 땅의 높낮이, 모양, 도로와의 관계 등 토지의 특성을 다르게 조사하면 특성불일치와 함께 심할 경우 개별공시지가가 개별주택가격보다 더 높은 ‘가격역전’ 현상으로 이어진다.

예를 들어 A 토지를 두고 개별주택가격을 산정하는 부서에선 폭 25m 이상 도로를 접하는 것으로 산정하고, 개별공시지가를 담당하는 부서에선 폭 12m 미만 도로에 접하는 것으로 계산하면 그만큼 가격 격차가 발생하는 셈이다.

또 개별주택가격은 지자체가 계산한 개별주택 산정가격에 공시 비율 80%를 적용하기 때문에 공시 비율을 적용하지 않는 개별공시지가보다 낮게 결정되는 것도 역전현상의 원인으로 꼽혔다.

■ 도, ‘특성불일치·가격역전현상’ 19만 호 정비 추진

경기도에도 개별공시지가가 땅값과 주택가격을 합한 개별주택가격보다 비싼 이른바 ‘가격역전현상’ 사례가 다수 존재한다.

도에 따르면 특성불일치 사례 4만 6,798호, 가격역전현상 사례 14만 8,069호 등 7월 기준 총 19만 4,867호의 사례가 있는 것으로 집계됐다.

문제는 이러한 가격 역전현상 사례가 공시가격의 신뢰성을 훼손하고 행정의 불신을 일으키는 주요 요인 중 하나라는 점이다.

도 관계자는 “개별주택가격과 개별공시지가는 재산세와 취득세 같은 지방세나 종합부동산세 등 국세 부과 시 활용되는 표준가격”이라며 “공정한 조세 정의를 구현하기 위해서라도 잘못된 가격을 제대로 바로잡아야 한다”고 강조했다.

이에 도는 ‘2022년도 주택·토지 간 특성불일치·가격역전현상 일제 정비’를 실시하고, 이달부터 도내 19만4,867호에 대해 정비를 추진하기로 했다.

먼저 올해 안으로 총 19만4,867호를 대상으로 표준주택 선정의 적정성과 개별주택에 대한 주택특성 조사 착오 여부를 검증할 계획이다.

이후 시·군에 검증 결과를 통보하면 시·군은 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 특성불일치, 가격역전현상을 정비하게 된다.

앞서 도는 지난 2020년 10월 경기도 세정과 내 부동산공정가격센터팀을 신설하고, 전문감정평가사를 통해 공시가격의 적정성 검토와 가격조정을 추진했다.

이를 통해 지난해 11월 전국 지방자치단체 최초로 개별공시지가보다 개별주택가격이 두 배 이상 낮은 ‘가격역전현상주택’ 1,488호, 특성불일치 803호에 대한 일제 정비를 완료한 바 있다.

이와 함께 도는 그동안 부동산 공시가격의 제도적인 문제점을 해결하고자 ▲표준부동산 조사·평가 권한과 개별부동산 지도?감독 권한 시?도지사 위임 ▲개별주택가격 조사 시 부속 토지 출입 권한 부여 등 부동산 가격 공시제도 개선을 중앙정부에 지속해서 건의하고 있다.