3기 신도시로 지구 지정된 경기도 하남시 교산지구의 토지 보상금에 대한 대책이 오는 9월부터 시작될 것으로 보인다.

특히 정부가 교산신도시에 3만2천 가구의 조기공급 추진을 위해  속도를 내면서 오는 6월부터 지장물 조사와 협의를 거쳐 연말부터 6조7693억 원 규모의 토지보상금을 지급하는 방안을 마련하기로 했다.

이에 따라 정부는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)와 경기도, 하남시가 지장물 조사를 거쳐 해당지역 토지를 매수하는 종합대책을 내놓기로 했다.

일반적인 보상절차는 보상물건을 확정하는 기본조사를 거쳐 시행사인 LH와 경기도, 지주들이 선임한 감정평가사의 평가를 통해 보상금액을 확정해 협의요청을 하는 절차로 진행된다.

또, 토지보상금 지급시 현금 비율을 40% 수준(현행 95%)으로 줄이는 방안으로 현금 대신 토지로 보상하는 제도인 대토(代土)와 채권으로 지급받을 경우 인센티브를 더 주는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

과거 계약시점에서 면적이나 용도를 명확히 제시하지  않아 매력이 떨어졌지만 이번에는 '대토' 보상을 원할 경우 택지조성 완료후 지급 받을 토지의 면적과 용도 등을 상세히 제시해 토지소유주의 예측가능성을 높일 계획이다.

채권으로 보상받는 경우 곧바로 매각하는 경우를 원천적으로 차단하기 위해 장기 보유하는 경우 혜택을 추가 할 예정이다.  채권을 3년, 5년, 무기한으로 구분해 양도세를 최대 40%까지 감면해 주는 혜택도 검토 대상이다. 하지만 대토보상권에 웃돈을 얹어 '편법거래'를 할 경우 1억원 이하 벌금을 물릴 방침이다.

이와 함께 토지주가 대토 보상권을 부동산 투자 펀드(리츠)에 현물로 출자하는 경우 양도소득세 감면율이 늘어난다. 리츠는 토지소유주가 공공택지개발지구에  보유하고 있던 땅에 대해 대토보상권을 현물로 출자할 경우 개발사업 시행 후 남은  수익을 출자자에게 배분하는 방식이다.

앞서 정부는 세법 개정을 통해 대토보상 시 양도세 감면율을 15%에서 40%로 인상했으며, 지난 5일  입법예고한 2019년도 세법개정 후속 시행령 개정안에서는 대토보상권을 리츠에 현물출자하는 경우 감면율을 현금 보상 10%에서 채권 보상을 15%로 올렸다.
 
하지만 대토보상을 받으려면 보상금액에 대해 일체의 이의제기가 없어야 한다. 여기에 주거 60㎡, 녹지 200㎡ 이상의 토지에만 적용 대상으로 삼고 있어 소규모 토지수요자들의 적지 않은 후폭풍도 예상된다.

3기 신도시로 지정된 교산지구는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 일원으로 649만㎡ 규모다. 649만㎡는 주택 3만2000가구가 입주할 수 있는 규모로, 미사강변도시(546㎡) 25%정도 크고 위례신도시(677만㎡)의 절반 정도 작은 크기다.

한편, 지난해 지구지정을 마친 하남 교산지구는 이르면 오는 6월 지장물조사, 9월 보상계획 공고, 내년 3월 감정평가(사업시행자+도지사+토지소유자), 9월 보상협의에 들어갈 예정이다.