분양전환 방식을 두고 한국토지주택공사(LH)와 임차인 간 갈등을 빚고 있는 10년 공공임대 리츠 공급이 사실상 중단했다.

분양전환 과정에서 가격 문제를 놓고 임대인인 LH와 임차인 간 갈등이 끊임없이 발생하고 있기 때문으로 보인다.

29일 국토교통부와 LH에 따르면 지난 2019년 12월 제주국제자유도시개발센터(JDC)가 제주첨단과학기술단지 A23 블록 391가구를 끝으로 10년 임대 공급을 마무리했다.

대신 서민들이 목돈 없이도 내 집 마련이 가능하도록 30년 이상 장기 임대를 늘린다는 것.  

앞서 정부는 30년 이상 장기 임대를 늘리기 위해 10년 임대 등은 지양한다는 방침을 제시하기도 했다.

10년 공공임대는 임대 기간이 지난 후 입주자에게 우선적으로 분양전환을 하는 주택으로 지난 2004년 도입됐다. 

특히, 5년 공공임대의 짧은 임대 기간 등을 보완하기 위해 보증금과 임대료를 납부하며 임대형식으로 거주하다 10년이 지난 뒤 우선 분양권을 갖게 된다. 5년이 지난 뒤에는 임대사업자와 임차인 간 협의로 조기 분양 요건도 충족된다.

다만 분양전환 가격 산정방식을 놓고 논란을 빚고 있는 판교신도시 10년 임대의 경우 감정평가 방식을 고수하되 분양대금 3억 원이 넘는 금액에 대해 10년 후 납부할 수 있도록 해 입주자의 부담을 덜어주기로 했다.

10년 공공임대 아파트 공급 중단은 3기 신도시로 지정된 하남 교산지구까지 영향을 미칠 것으로 보인다.

하남의 경우 지금까지 공급된 10년 공공임대는 5,378가구에 달한다. 미사강변도시 4단지(미사강변리슈빌 996), 24단지(미사강변 브라운스톤 871), 25단지(미사강변 아란티움 688) 29단지 (효성헤린턴 1401) 등 3,956가구와 감일지구  A-1·B-5, A-4블록 1,422가구다.

이들 단지는 국민주택기금과 LH가 출자해 설립한 공공임대리츠 ‘(주)NHF제1호공공임대개발전문위탁관리부동산투자회사’가 사업을 시행하고, 주택건설·공급, 분양전환 및 제반업무 등의 자산관리업무는 LH가 담당하는 형식으로 입주 후 10년 동안 보증금과 임대료를 내고 살다가 10년 후 내 집으로 전환할 수 있는 아파트다.

임대조건은 보증금 5,800만~1억450만원에 월임대료는 48∼75만원이다. 또 월임대료의 50%까지 임대보증금 전환이 가능하다.

LH는 통상 10년이 지난 뒤 통상 주변 시세의 80~90% 선에서 감정평가액으로 우선 분양받을 권리를 주는 제도다.  

반면 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가금액을 나눈 산술평균이 분양전환 시 분양가다.

하지만 아파트값이 지속적으로 상승하면서 10년 후에는 입주 당시보다 5~7억원 정도 오른 주변 시세로 분양전환가가 산정돼 입주자들이 그 비용을 감당하기가 쉽지 않은 실정이다.

미사강변도시의 경우 투기과열지역으로 묶일 만큼 집값이 크게 뛰면서 입주민이 감당할 수 없는 수준까지 올라서있다. 지난 2014년 공공분양주택이 입주를 시작한 때 분양가가 3.3㎡ 당 1,100만 원 정도로 형성돼 있었으나 현재는 3000만원 이상을 달리고 있다.

이렇게 되면 10년후 감정평가시 전용 84㎡ 분양전환 예상가는 10억이 넘을 것으로 보인다. 상황이 이런데도 LH는 입주자 모집시 사전에 계약 조건이 공지된 데다, 선례가 없어 어렵다는 입장이다.

전국LH중소형10년공공임대연합회 관계자는 “10년 공공임대의 분양전환가 산정방식은 LH의 천문학적인 폭리를 위한 것"이라며 "10년 동안 건설원가, 대출이자, 재산세까지 납입해온 입주민들은 쫓겨나야 한다는 사실이 만천하에 드러났다"고 비판했다.